Servitudes et droits de passage chez un notaire à Rennes

Les principaux types de servitudes

Les trois origines d'une servitude

Une servitude peut naître de trois sources distinctes :

• •La loi — certaines servitudes sont imposées directement par le Code civil, notamment les distances légales de plantation, les règles sur les vues et les jours, ou le droit de passage pour terrain enclavé
• •La destination du père de famille — lorsqu'un propriétaire divise son terrain et qu'il existait un usage entre les deux parties qui constitue une servitude, celle-ci se perpétue automatiquement
• •La convention entre propriétaires — c'est la forme la plus courante dans la pratique notariale. Les deux propriétaires s'accordent librement sur l'existence, l'étendue et les conditions d'exercice de la servitude

Le rôle du notaire dans l'établissement d'une servitude

Une servitude conventionnelle doit être établie par acte notarié et publiée au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers — notamment aux futurs acquéreurs des biens concernés. Sans cette publication, la servitude n'existe qu'entre les parties signataires et disparaît lors de la vente de l'un des biens.

Le notaire intervient pour :

• •Rédiger l'acte de servitude en définissant précisément son assiette — le tracé exact du passage, la largeur, les conditions d'entretien
• •Fixer les éventuelles indemnités dues par le propriétaire du fonds dominant au propriétaire du fonds servant
• •Publier l'acte au service de publicité foncière pour le rendre opposable à tous
• •Conseiller les parties sur l'étendue de leurs droits et obligations respectifs

Modification et suppression d'une servitude

Une servitude conventionnelle peut être modifiée ou supprimée par accord entre les propriétaires des deux fonds, par acte notarié. Elle peut également s'éteindre dans plusieurs cas prévus par la loi :

• •La réunion des deux fonds en une seule main — si le même propriétaire acquiert les deux terrains, la servitude disparaît
• •Le non-usage pendant trente ans — une servitude qui n'a pas été exercée pendant trente ans s'éteint par prescription
• •L'impossibilité d'usage — si le fonds dominant cesse d'être enclavé, la servitude de passage correspondante s'éteint

La suppression amiable d'une servitude nécessite un acte notarié et une publication au service de publicité foncière pour que l'extinction soit opposable aux tiers.